都更爭議難解,蔡政府終於要「拆彈」?內政部4日部務會議通過《都市更新條例》修正草案,除了將都更事業概要門檻大幅拉高至需經一半所有權人同意、避免建商圈地都更亂象;另一項常引爆爭議的代拆條款,則從過去的主管機關代拆,改為主管機關必須先主動介入、進行調處,若當事人不服調處、還可以再提起行政訴訟。

始於文林苑都更案的都更爭議,引發後續《都更條例》被判違憲、部分條文失效等效應,然而4年來《都更條例》都因政治或選舉因素而無法在立法院完成修法,都更永春案、長安西路案中不同意戶的房子也仍遭到台北市政府強拆。蔡政府上任1年來,雖誓言推動都更,過去卻僅著重於《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》等針對30年以上房屋重建的立法,並未根本地從《都更條例》下手。

今日內政部部務會議終於通過《都更條例》草案,翻修幅度達8成,除了在同意比例部分比照過去立法院審查時所得的共識,將事業概要同意門檻設為2分之1、事業及權變計畫同意門檻最高5分之4外;過去最為人詬病的代拆制度,內政部這次也加嚴標準,規定若實施者請求地方政府代拆,地方政府必須要先介入調處,當事人對調處結果不滿意,還可以提起行政救濟,確保當事人權益。

除非無爭議 都更案都應舉辦聽證

而在代拆的更前端,內政部這次也將聽證程序明文入法,規定都更案除非沒有爭議、否則都應該要舉辦聽證。若都更案走到一半、計畫內容有重大調整,權利人也有權利撤銷同意書。此外,一件以權利變換方式實施的都更案,若建商沒有經過權利人同意就代拆、或是在房子還沒拆除的狀況下就先預售,將被罰50萬元以上、500萬元以下罰鍰。

另一項權利人及建商爭議的重點則是鑑價問題。由於現行條文規定由建商選定3家鑑價機構來查估,常讓權利人不滿鑑價結果、認為建信用瑕疵信貸商只找對自己有利的估價師。如今新法改為鑑價機構由建商和權利人共同選定,若無法共同選定,則其中一家將從主管機關建議的名單裡公開且隨機選定,以確保鑑價公正性。

都更後房屋稅減半 最長10年

另外,針對日前因房屋稅大漲、導致民眾抗拒都更的問題,新版草案也明訂都更後的房屋稅得減半徵收至第一次移轉前為止,但最長只能減半10年。《都更條例》草案接下來報請行政院通後,將再轉送立法院審議。

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本息平均攤還法

每期償還固定的本息總額,但本金與利息所佔比例每期都不同,本金部分逐漸增加、利息部分則逐漸減少。

放款小額貸款公司

是金融機構授信業務的其中一種,依期間的長短可分為短期授信、中期授信及長期授信,除此之外也可分為擔保授信及無擔保授信。

股票質借

當手中持有股票又有短期資金週轉的需求,可向銀行提出申請股票質押貸款,經銀行核淮後申請人持「證券存摺」向集保公司辦理質權設定完成後,銀行即可撥款。

信用評分

信用評分為衡量信用申請者違約或逾期風險所計算的一種數值。放款機構利用它對所有申請信用的消費者加以排序,決定信用申請者是否符合資格,及其可貸款金額與適用利率,銀行會依申請者的年資、薪資等等做一個快速篩選,一旦分數不足,即無法申請貸款。

保單借款

保險人有資金需求時,可以用自己的保單來向保險公司質借,只要被保險人投保超過一定期間,保單就有一定的價值準備金,保戶即可提出申請保單質借。

帳戶管理費

銀行為節約成本所訂定,若存戶存款金額未達銀行標準,又沒有辦理銷戶,銀行就會收取帳戶管理費。一般申請貸款而辦理的帳戶,也會收取帳戶管理費。

票貼

憑未到期票據去銀行辦理貼現,但銀行通常會接受的客票必須是公司皆為正常營運的應收票據,此種借款方式即是「調現」、「票貼」。銀行通常僅會給予票款約八成的貸款額度,並需要以客票當作副擔保品,以票到期所回收的票款,來作為還款來源。如急需運用到現金,就可拿還未到期的票據先去銀行做抵押,換取資金靈活運用。

連帶保證人

按實務上的判例,連帶保證人等同於債務人,民法中未有「連帶保證人」的規定,針對連帶及保證於民法中的相關規範有債編第四節「多數債務人」與第二十四節「保證」兩種定義。

連帶債務(即多數債務人)乃出自於民法§272條:數人負同一債務,明示對於債權人各負全部給付之責任者,為連帶債務。而保證之意義係出自於民法§739條:稱保證者,謂當事人約定,一方於他方之債務人不履行債務時,由其代負履行責任之契約。但保證人尚擁有先訴抗辯權,在債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果以前,保證人對於債權人得拒絕清償(民法§745)。

由於保證人尚有保證人之先訴抗辯權保障權益,債權人針對債權保全時需先對主債務人之財產強制執行,待無效果後,方能對保證人之財產強制執行,債權回收上需耗費不少時間。故債權人多在契約中將保證人附帶「連帶」二字,使保證人成為連帶債務人,該筆債務成為連帶債務,造成連帶保證人與主借款人負同一債務的狀況,致達成民法§272條之要件。而連帶債務之債權人,得對於債務人中之一人或數人或其全體,同時或先後請求全部或一部之給付,連帶債務未全部履行前,全體債務人仍負連帶責任(民法§273),因此在法律關係上,連帶保證人等同於連帶債務人。

信用卡債務協商循環型貸款

貸款依還款方式可分為本息攤還貸款與循環型貸款,本息攤還貸款為核貸後依約定的貸款年限,按期攤還每期償還本金及利息;而循環型貸款則是指銀行核定一個額度,於額度內循環動用的貸款方式

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